―――接受中国房地产报采访（07.03.19日报）

案例回放

“我几代人、几家人的血汗钱买了这套房子，怎么平白无故就给我封了！”2月2日，北京某业主李女士在河北某市中级人民法院反映情况时情绪很激动，她通过正常程序购买的一套二手房在入住两个月后被该法院查封。经记者了解，李女士于2006年5月31日通过北京某中介公司购得一处房产，依法定程序办理了产权过户、银行按揭等手续。同年10月9日，李女士取得《房屋所有权证书》及《土地使用权证书》，但入住两个月后，却突然接到河北省某市中级人民法院的查封通知，其购买的房屋也因被法院查封而被北京市建委拒绝办理抵押登记。经调查得知，房屋卖方系河北某民营企业董事长，2003年动用公司资金但以个人名义购得争议房屋，后因其公司破产，清算组将该房屋列入破产清算财产申请法院查封了房屋，造成此纠纷。而在记者了解到的另一起北京某法院正在审理的类似案例中，买方通过中介公司新买的二手房因卖方房屋来源涉嫌非法而被法院查封。

规范二手房市场是房地产宏观调控的重要目标之一。那么，在二手房交易中，哪些房屋不得进行二手房买卖？中介公司在二手房交易中担当怎样的角色，承担怎样的义务和责任？房地产行政主管部门又该如何完善市场管理？本期地产圆桌邀请相关专家对二手房交易的有关问题进行探讨。

徐轲记者：从法律上讲，哪些房屋依法不得进行二手房交易？

杨海军：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定，下列房地产不得转让（包括买卖、赠与或其他方式）
    1：以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
    2：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    3：依法收回土地使用权的；
    4：共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
    5：权属有争议的；
    6：未依法登记领取权属证书的；
　　另外：已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。

徐轲记者：二手房交易中，卖方的诚信义务主要包括哪些内容？

　　杨海军：1，产权方面。应告知买方，其房屋有无查封、抵押。是否列入拆迁范围。央产房有无上市批准文件。出卖房产有无共有人，是否经其他共有人同意出售。房屋是否出租，房改房单位有无产权，享有优先权的人是否已放弃了优先权。

　　2，质量方面。应告知买方房屋有无隐蔽性的质量问题。

　　3，环境方面。应如实告知房屋周边有无环境污染，重大安全隐患。

徐轲记者：二手房交易中，应通过怎样的方式确认交易房屋产权的合法性？中介公司是否承担调查产权合法性的责任？主管行政机关做产权变更登记时是否应审查变更前房屋产权来源的合法性？

　　杨海军：1，确认交易房屋产权的合法性主要通过到房产登记部门查询的方式。到房产登记部门可查询到房产有无查封，抵押，及其他限制买卖的情况。可到买卖房产当地派出所或街道办事处查询该房产有无列入拆迁范围的情况。可到实地调查买卖房产有无出租情况。以及到央产房上市批准办公室查询该央产房批准上市的文件。

　　2，根据《中国房地产经纪执业规则》第二十四条规定，房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实地向其告知标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。根据房地产经纪业务合同（中国房地产经纪协会推荐文本）房屋承购委托协议第三条服务内容第三项规定，中介公司对符合委托人购买《房屋需求信息》要求且得委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验。以及根据合同法的原理，中介公司对承购人提供的服务是提供购房信息，当然要保证此信息的真实合法性，因此中介具有调查产权合法性的责任。

　　3，根据《城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。如果登记机关未尽审查的义务，导致其作出的转移登记的具体行政行为不符合成立的条件，不能产生相应的法律效力。该转移登记的具体行政行为无效。登记机关有审查房屋产权来源合法性的责任。

徐轲记者：依照现行法律，房屋所有权在何时发生转移？房屋风险责任何时发生转移？

　　杨海军：我国法律对不动产物权转移采取登记的公示方法，房屋所有权办理了权属转移登记才发生所有权的转移，买卖后只交付了房屋并不发生房屋所有权的转移。房屋风险责任和权属转移登记同时转移。

徐轲记者：在涉及房屋查封的案例中，法院在作出查封决定时对涉案房屋有哪些调查任务？

　　杨海军：应到涉案房屋所在地房屋权属登记部门调查该涉案房屋有无权属登记，有无抵押，重复查封的情况。

徐轲记者：在上述案例的情形下，您认为购房者与中介公司分别可怎样规避类似风险？

　　杨海军：法院如果查封了房产一般把查封的裁定手续给了房产登记部门，把查封的手续放入了该房产的原始档案袋，房产证上并不显示查封的情况。中介公司或购房者只要到该房产登记部门查询一下该房产的原始登记档案，了解一下有无查封的情况就可避免类似的风险。

　　　（上述案例好象是李女士办理了权属转移登记，取得了房产证后，法院又查封了该房产，这种情况下购房人和中介公司都很难甚至是无法在购买前查清该房产的购买来历，并规避这个风险。）

徐轲记者：为规范二手房交易市场，从主管部门行政管理的改进完善方面，您有怎样的建议？

　　　杨海军：主管部门应重点审查交易房产产权的合法性，以及当事人的身份的真实性，防止交易房产有禁止转让的情况。并且提示当事人审查交易的房产有无优先权人享有优先权，抵押房产是否通知了抵押权人等情况，防止有限制转让的情况。

　　　徐轲记者：在上述这起案例中，房屋被查封的风险最终应由谁来承担？

杨海军：损失的承担应分两情况来看，第一种情况，如果法院是依申请人的申请查封的，属申请人申请错误，法院也有审查错误的责任，依据最高人民法院关于当事人申请财产保全错误造成案外人损失应否承担赔偿责任问题的解释的规定，应有申请人赔偿损失。第二种情况，如果是法院主动依职权采取财产保全措施的，依据最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定，法发（１９９４）２９号文件第19条的规定，应由法院承担赔偿责任。　

做为房屋出卖人虽然原先购买房屋的资金有问题，但他对房屋查封没过错，没有直接关系，不承担责任。