八大因素影响中国楼市 08年将现五大格局变化 (2008/01/08 11:27)

在去年的时候，我们是从八大主要的影响因素来分析的。我想今天我们在回顾一下这八大因素，我觉得仍旧对未来若干年，包括去年已经发生的市场都产生重大影响的。

第一，我们知道中国土地资源的有限性，无论是大城市还是二三线城市，土地资源长久是有限的，所以，是影响中国房地产发展的重要因素。【延伸阅读：土地资源紧缺日益加剧 广州烂尾地拍卖高价成交】

第二，目前我们看整个中国经济的宏观调控，很多已经通过金融、信贷这些手段开始进行了。这一个银根的调整实际上对房产的发展也是起到非常重要的影响。

第三个，我们也看到去年很明显的，政府通过廉洁政府的推进，使得政府在房产操作当中通过土地以及开发等等各个方面的政府行政体系的透明化使得高效廉洁的进行房产市场的开发，所以，这一个影响因素仍旧会影响中国房产的发展。

第四个，我们看到大众住宅的发展，从2007年我们看到，特别是2007年下半年，保障性住宅提到一个非常高的高度，2007年8月份第二次全国住房会议，我认为是在中国的住宅开发历史上应该是第二个里程碑的事件，第一次我们可以认为是1998年的那一次，展开了中国房产发展同时住宅发展从一个福利制向市场化的过渡。这次会议是我们从市场化走向向保障性平衡的阶段。

第五个因素就是区域发展，国家战略的一些倾斜调整。区域的一些发展，包括环渤海地区，中西部等等这些地区的发展，带动了这些地区重要的中心城市，一线，二三线城市的崛起。这个也是在未来，去年这个势头已经是很明显，在未来若干年这个势头依然会强劲。

第六个我们看到投资的高涨。有来自于海外的投资，也有来自于中国国内的投资，投资者的热情高涨。

第七个就是证券市场，我们看到2007年股市和楼市的带动作用。

第八个就是国际性的大事件，城市性的大事件的带动作用，很明显奥运和世博已经开始对北京和上海及它的周边城市会产生重大的影响。所以，八大因素已经影响了去年的房地产，也会继续影响2008年的房地产。2008年中国的房地产会有什么新的格局呢？我们在这几放给大家做一些总结，也是跟大家进行一些探讨。

2008年，继续在这八大因素的影响下，我们会产生五个方面的格局的变化。

在政策格局方面，整个房地产，包括从宏观经济到房地产的一些政策会从治标走向治本。从政策格局，住宅保障体系它的一些不仅仅是在宏观层面上的一个提示，更重要的是在操作层面上会从金融到整个一个土地，整个一个开发的程序上会落实整个保障住宅系统的运作，同时，在房地产的开发流程上也会有一些政策会继续使得整个操作交易流程、流通流程更加规范，使得整个促进房产的规范交易。这些方面从政策格局方面从以前表面治标的措施落实到治本的措施，从中央的政策落实到地方细则的落实。【延伸阅读：易宪容赴佛山分析经济形势,房价走势看政策落实】

在城市格局上我们看到二三线城市的崛起非常强劲。中国2007年这个势头非常强劲，区域发展，特别是环渤海地区，比如天津的发展，天津的发展我认为可以是中国整体经济发展的第三个阶段，或者说第三个周期。我们如果把八十年代以深圳为龙头的发展带动整个珠三角的发展作为第一个周期，第二个可以是1990年代整个浦东的发展带动了整个长江三角洲地区经济的振兴，第三阶段就是天津的重新定位，以及在国家战略的高度上对它的定位会带动整个环渤海地区乃至中部和东部地区的一个发展。

在整个市场格局上我们已经看到，城市化的进程非常的迅速，而且由于随着二三线城市的崛起以后，城市化的进程我们知道推进的速度非常快，在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着二三线城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展，这是一个大概市场面的格局。【延伸阅读：2008楼市大预测 二三线城市：中国的新兴市场】

第四方面关于行业的格局。我们看到2007年一个关键词或者一个非常大的非常引人注目的事件就是IPO，一些企业的上市，无论是在中国资本市场的上市还是海外资本市场的上市，这个也预示资本主导时代的到来，开发商或者开发企业更多的会要通过这些资本的运作取得在整个房地产市场的话语权或者开发权，我们也关注到不仅是在中国的上市，最近12月上旬在美国纳斯达克纽交所也有一个河南的房产企业上市，虽然这个企业的上市规模并不大，融资才二点几个亿美元，但是我们可以看到海外的资本市场对中国房地产市场前景的看好。【延伸阅读：上市房企盘点】

同样的，我们认为还有一个不可忽略的，房地产作为一个投资的因素，或者这样一个功能是不可忽视的，尽管我们去年出台了很多政策，未来会出台很多政策防止房地产作为一个投机品进行炒卖，这个方面会进行控制，但是我们不可忽视房地产作为一个投资商品的价值所在。当然，我们认为谁在控制对房地产物业本身的短期投资行为的控制和抑制，总体来说，由于中国经济和房产的长期趋势，仍旧是一个向上行的趋势，因此，会有更多的与房地产相关的金融衍生产品的诞生，以后我相信会有更多的投资也会到以房地产为主题的金融衍生产品的投资也会日益增加。所以，在整个格局上我们认为2008年会在这五方面，政策、城市、市场、行业、投资形成一些格局上的变化。