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教你如何投资房产
面对央行多次加息、提高房贷按揭首付、开发商全款才能拿地等一系列政策的出台，不少房产投资人纷纷向我咨询投资意向。我以为面对如此形势，必然遏制房价的继续窜高，客观上将打击资本性购房投资者的热情，而对于一般小本投资者来说却可能是一轮投资购房的好时机。
那么，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
公式一：租金乘数＜１２
租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入＜１２。
比如一套房子，２００１年时售价２２万无，月租金１５００元，那么它当时的租金乘数是１２倍。如果一处房产的租金乘数超过１２倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价巳经上涨到６０万元，而且租金却仍不到２０００元，租金乘数升到２５倍，巳经大大超过了合理的范畴。
公式二：８一１０收回投资
投资回收年数＝〔首期房款十期房时间内的按揭款〕／〔月租金一按揭月供款〕Ｘ１２。回收年数越短越好，合理的年数在８一１０年左右。
仍以上面那套房子为例，假设２００１年时首付５万元，按揭月供１０００元，１年后交房，投资回收年数是１０.３年。如果到了２００５年房价上涨，租金却没有同步上涨，那购买这套房产每月的租金收入就无法弥补月供款，也就面临无法收回投资的境地。
公式三：１５年收益看回报
如果该物业的年收益Ｘ１５年＝房产购买价，那该物业物有所值；如果该物业年收益Ｘ１５年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；反之，如果小于，那该物业价值巳被高估。
仍以上面的房子为例，２００１年时，年租金收益为１.８万元，乘以１５年等于２７万元，大于当时的售价２２万元，值得投资。如果现在以２０００元月租金计算，合理价值为３６万元，远远小于当前６０万元的售价，价值巳经被过度透支。
看了本文后，希望能给你提供一定的帮助。祝大家好运！
