中国己进入以“全球化思想采购制胜市场的时代”，充分学习西方市场经济运作的成功经验和操作模式，努力拓展决策视野，是旅游地产策划成功的关键。“一个好汉三个帮，一个策划三个桩”，一个策划案所形成的三个部分是理论研究、概念采购、市场调查，三者缺一不可。
国内和国际旅游地产的主要差异在于中国旅游产品的结构性陈旧，如有人戏称中国旅游是“上午看坟，下午看庙，上车睡觉，下车尿尿”，个性化旅游产品少、参与性不够、技术含量低等，这是旅游界常讨论的一个老问题，非一朝一夕可以改变。我们的旅游开发和旅游地产开发往往有过高的回报要求，这是中国的现实，也是策划的难题。策划人应多学习世界上成功的设计经验和市场操作经验。
旅游地产潜力发掘靠策划
对于旅游地产的策划来说，旅游项目功能策划的成功是关键。在中国传统旅游产品中，景观旅游占70％，这同国际旅游产品的发展潮流是有一定的距离的。策划的使命便是让旅游开发跟上世界旅游发展的步伐，真正开发新一代有生命的旅游产品，只有这样的地产运作才有生存之基。
另一方面，对于地产运作来说，区域性开发成功的关键是找到地块市场启动的“驱动引擎”，成功的房地产开发都是因为赋予了土地以不同寻常的意义，以旅游作为区域开发的“驱动引擎”，正是策划赋予土地以意义的方式。因此，策划几乎是旅游地产成功的灵魂。这是策划的真实感悟。
中国新一代有生命的旅游产品，就是根据中国旅游产品升级换代的特点，充分研究客源地和资源地的市场结构，把握表现人与自然协调相处的世界潮流，借鉴发达国家先进的设计理念和运作方式，进行深度打理可爱的中国风格的山水和休闲方式。
一、定位术就是俘获人的灵魂
旅游+地产=旅游地产。应归类非理性策划的多元地产策划。旅游地产定位术就是寻找其在未来游客与消费群体心中位置的方法。
(一)非理性定位
中国从建造故宫始就已经不是需求营销人送进出的人，也不是什么上帝，而是形形色色的游客，而且事隔一百多年后，应该把这种旧观念粉碎。重新组合成三块：
(1)高端定位是创新营销，而不是需求营销；
(2)中端定位是引导营销，也不是需求营销；
(3)低端营销，才是需求营销，也就是传统的响应营销。
而中国的旅游房地产营销空间关键在于创新与引导营销。如新加坡伟大的建筑“钻石楼”、“榴莲楼”，马来西亚的“双子塔”等都是先创造，后满足人们的观赏旅游需求。
(二)心理性定位
如果两人都是从事房地产业的，10年前打的地基盖起楼房，10年后又说地基不正，要重新打地基，该是什么后果?但《定位》有一段反映人性心理定位非常准确，就是人类大脑的有限性。人类大脑是按先后顺序排列，往往是先入为主，如青岛纯生啤酒晚于珠江纯生啤酒提出，致使南方人只认珠江纯生。有一种进口汽车叫菲亚特，本来是高档车，但为了促销，一开始实施了低价位战略，加之车型小，四个人就可以抬起来，后来再做大就没有人认可了，“不就是四个人抬的那种车吗!”，购车白领们对它不屑一顾。可见改变人的观念是如此艰难。所以，聪明的策划者总是先从市场的空白点创造出概念，对消费群体进行引导。如在策划碧桂园时，提出“给你一个五星级的家”，以服务为主诉点的广告词。这个口号并不是人们的需求，因为“五星级”是一个宾馆的概念，“五星级的家”绝对是引导。只因为这个概念占据了购买者大脑的位置，也就是“品牌震撼心灵”，才获得了营销的巨大成功。因为，大多数购买者处在市场经济的“糊涂怪圈”之中，除了一种低级需求(如生理饥饿等方面)外，都需要创新引导，都需要直接驱动消费群体的动机，凡是研究过马斯洛需求理论的就不难看出这一点。所以，市场的推进是由创造者控制的，而不是需求者来主导的。当然，这种需求是在创造者控制之下发生，引发不同层面的不同需求点，从而引发购销热而已。
二、定位本就是给地产注入“灵魂”
(一)“地段论”的变异
房地产的名言“地段、地段、还是地段”，唯地段话，旅游地产则是创造地段，也就是地点定位，即在土地上选取的点——亮点、焦点、热点。这“三点”不一定是地理性坐标上的，而是搜寻出人们心理的“人人心中有，个个笔下无”的需求点来。马来西亚云顶赌场就是一个成功例证；国际“mall”模式已经在改变“唯地段论”学说。
经营旅游地产要牢记一句话：不是地产经营人，而是人经营地产。那这个卖点，就是找出消费群体中的“需求点”，贯穿过一个全新理念，再引导这种“需求点”变成购买热点。
(二)唯“功能论”的剥离
现在房地产开发功能定位已经达到“四维”，即：时间+空间、封闭+交流。流动+静止、有形+无限。代之而来的是各种电子化、功能化、网络化、数字化、图像化等等小区的竞销。而这种小区的开发并非是地产商的功劳，而是时代的高科技带来的结果，是高科技引发的人们购买行为的改变。寄托在这方面的开发商，一旦产生消费群体需求换位，生产就会一落千丈。
(三)唯“四把对论”的变种
我们通常把“吃、住，玩、购”称为旅游地产赖以营利的“四把刀”。一般的开发商认为，只要解决了这四个问题，其他问题就迎刃而解。其实，这是一个最大的误区，正如一个人，所有功能都齐全，却没有了灵魂，这个人就没有了存在的理由。旅游地产也是一样，“四把刀”必须要用一个灵魂统一起来，才能发挥其巨大作用。所以，旅游地产定位应是创意为先导，注入“灵魂”为关键，其他都是归附于“灵魂”的手段而已。
