我姐姐从业售楼三年了，她叫我把她的经历写出来大家分享
站在开发商的角度，经历过无数次与客户的接触、周旋，最后使其下定。现在细想整个过程，由于大部分客户对房地产的知识与政策了解甚少，加之开发商的夸大宣传与售楼小姐模棱两可的话语，客户们一直处在一个很弱势的地位。 今天，本人现身说法，为大家支招，保证管用。以下仅代表个人观点，仅供参考。一、土地使用年限 案例： 当有客户问：你们的土地使用年限过少年。 答：40年 回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算（土地价是会波动的哦）。 这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。 二、别看沙盘，看设计规划图（我们称蓝图） 案例： 问：你们小区会设计垃圾库吗？ 答：会。 如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小姐绝对不会说就在你楼下的，如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置（比如说在20号楼与22号楼之间），但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张，因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种），那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。 三、别看户型模型，看户型图及总平面图 案例： 问：这房屋有窗户吗? 答：有 的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。 模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。 四、保温节能材料 案例： 问：你们的房屋采用保温节能材料了吗？ 答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。 目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。 四、对办理产权证时间的约定案例：问：请问什么时候能办理产权证答：交房后※※天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去办理，无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。 五、办理产权证的手续费 案例： 问：产权证和土地证由你们办理吗？ 答：由我们办理，相关税、费你们出。 一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊！ 六、物业管理费（主要针对电梯公寓） 案例： 问：物业管理费多少 答：0.6元/㎡•月。 客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出来吗？这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/㎡•月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。 对于这个回答，客户会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到60%以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立？物业管理公司？他们不会的；业主发起？谁又有那么多的时间和精力？其次，业主物管公司和业主委员会难以达成一致，炒了他吧！我也不多说了，看看新闻吧，物业管理公司难炒阿！ 今天只想起那么多了，有机会我会继续支招。欲卖房的朋友：房价涨了，我们无法阻挡，欲卖之，则安之，希望我的愚见，能为您提供一点帮助，买不了便宜的，就买对的吧！
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