中国房地产的根本问题并不在房价 (2007/05/14 15:45)

　　不过，我这里说的并非天气，而是房地产调控。自2005年一波接一波的的房市调控后，各路神仙一直在用不同的心态在打量天气，希望能够看到调控的后果究竟如何。而今年以来的情况显示，房地产调控并未取得预期效果，恰恰相反，在全球和中国的“超级流动性(指货币供应充足)”的推波助澜下，房市再度回热，并有失控危险。在这种情况下，谁都知道，天要下雨，新的调控即将开始。

　　5月17日，国务院总理*主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，会议通过了有关房地产调控的六条。雨终于下来了!

　　如果仅从房价的调控看，新的国六条涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息，大体称得上全面、完善而稳妥。当然，这六条还都是指导性和方向性的，因此接下来我们会看到各个部门将辛苦而忙碌地制订具体的落实政策。假设土地手段、行政手段与货币政策手段一齐砸下来，房价的上升态势应该会得到抑止。

　　只是中央政府的看得见的手还将受到看不见的手的挑战——如果不从货币政策着手，解决“超级流动性”问题，需求如何降温？各个地方政府、建设部、各大商业银行乃至主导发展的部门，真的喜欢房价下行吗？至少在上一轮调控中，情况是令人沮丧的。

　　说到底，中国的房价在当前的增长模式下，具有自动升温的趋势，非中央政府能够主导。更关键的是，中国房地产的根本问题其实并不在房价，房价的调控也不等于住房的解决。因此，就算房价稳住了，也将无济于事，围绕着中国房地产发展模式而产生的一系列矛盾还将继续积累，一发不可收拾，直至危机的爆发。

　　所以，房地产调控还需要回到根本的增长模式问题上。中央政府真正重要的是反思中国住房发展模式，重构中国发展的游戏规则，为此首先就要叫停当前以城市化和市场化为名的瓜分土地资产和掠夺居民储蓄存款的运动。

　　简要回顾一下中国房地产发展的历程，非常重要的一个里程碑是1998年国务院出台23号文件，大力推行住房制度改革，但其目的却是通过房地产的发展来拉动经济增长，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。或者更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始就是政府机会主义的产物，而不是要解决绝大多数老百姓的安居问题。2003年6月份，央行为了宏观经济调控，抑制投资的过快增长又出台了121号文件，这个政策的取向是防范经济泡沫，其最终目的仍然是为了保障经济增长。即便如此，为了不影响房地产市场的发展，国务院随后又出台了18号文件，进一步强调房地产的发展。因此，很显然，房地产在中国发展的从始至终，增长导向几乎都是唯一的要旨，而民生取向以及政府要在百姓安居中所要扮演的重要公共角色则被一定程度上遗憾地丢弃了。

　　如果说房地产发展总的政策导向上存在着偏差，那么，可以说在现实中就走得更为偏离。在中国各个地方，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。一者因为房地产投资是当地经济增长的发动机(全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达50%以上)，二者因为房地产价格上涨是政府地价上升进而搞更多的形象工程，“制造”政绩平步青云的前提，这两者都使得地方政府有极强的让房地产市场化并不惜手段帮助开发商提高房价的积极性，而权力与资本的结盟最终使得房地产脱离了“居住”供应的性质，演化成利益集团寻租的“工具”。

　　本来，中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利，而只是要将以前基于各个特殊单位的类似于“锦上添花式”的福利分房改成基于公平取向和公共取向面向广大低收入群体的“雪中送炭式”的福利分房而已。遗憾的是，因为政府单一的增长导向，其公共导向和公平导向的缺失，事实上在实行货币化分配过程中，政府对中低收入者并没有给予必要的福利性照顾。政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只是杯水车薪而已。以经济适用房为例，2003年我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例估计低于5%。显然，包括经济适用房在内的所有保障性政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它们始终只是一个配角，无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。

　　说到底，在住房发展方面，市场的转型是迅速的，但政府的转型却是缓慢的；地方政府通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长是积极的，但通过政府的公共政策和公共产品的供应来保障民生是被动的和消极的。这就使得中国的发展变成了*总理讲到的一条腿长一条腿短的跛足的发展，这也使得房地产调控最终无法避免中央与地方本不该有的博弈——中央希望稳定房价，但各个地方政府却希望房价继续上升。

　　显然，如果政府不能真正从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果增长永远是积极政府第一位的关注对象，民生的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形，越来越远离公众，并且房地产调控的成果也无法从机制上得到保证。

　　从国外发达国家的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都能按照住房“供应--分配(公平)”的二元目标，或按“市场--救济型”，或按“市场--福利型”的政策导向来保障“居者有其房”，不仅如此，不少国家甚至把公民享有住房的权利写入了宪法。

　　在一个健康的社会里，社会公正与经济效率对于社会经济发展具有同等重要的意义，从长远看没有高效率经济发展不可能实现社会公正，但是没有社会公正，经济效率也不可能长久维持。难道这样的前车之鉴我们见的还少吗？

(赵晓系北京科技大学经济管理学院教授)